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DALLAIRE, courtier immobilierCHANTALE
DALLAIRE, courtier immobilier1) Les vices cachés.
2) Article sur protegez-vous.ca concernant la vente par le propriétaire VS avec un courtier immobilier
1) DES VICES CACHÉS ? QUOI FAIRE ?
Les conditions de l’exercice du recours
Par Richard Dufour, avocat
A. DU POINT DE VUE DE L’ACHETEUR
Souvent l’agent immobilier reçoit une communication de son client
dans les jours qui suivent la prise de possession d’un immeuble. L’acheteur
lui fait alors part qu’il a fait des constatations et qu’il croit
que l’immeuble est entaché de vices cachés. Qu’est-ce
que l’acheteur doit faire dans de telles circonstances ?
L’avis de l’acheteur au vendeur (art. 1739 C.c.Q.)
Le Code civil prévoit que l’acheteur doit aviser par écrit
le vendeur de l’existence de ces vices et de son intention de l’en
tenir responsable. L’avis doit être suffisamment détaillé
pour permettre au vendeur de comprendre ce dont il est question et de prendre
les mesures appropriées pour procéder à l’inspection
de ces prétendus vices. Le but de cet avis est de permettre au vendeur
de faire un constat, de retenir les professionnels appropriés s’il
y a lieu de telle sorte qu’il puisse prendre une décision éclairée
en regard de cette situation.
Le délai
L’avis doit être envoyé dans un délai dit raisonnable
et en matière immobilière, celui-ci devrait varier entre 2 à
3 mois au maximum de la découverte du vice et ne pourra, que très
exceptionnellement, dépasser 6 mois.
Le délai commence à courir lorsque le vice se manifeste graduellement
du moment où l’acheteur est en mesure d’en soupçonner
la gravité et l’étendue. Ici la prudence doit être
de mise. L’acheteur passif qui laisse s’écouler plusieurs
mois entre une manifestation d’un vice et sa dénonciation pourra
perdre ses recours.
La nécessité d’envoyer un avis dans un délai raisonnable
ne s’appliquera pas lorsque le vendeur connaissait ou était présumé
connaître les vices cachés. Le vendeur qui connaissait le vice
caché est celui qui en a connaissance et qui a omis de le déclarer
à l’acheteur. Le vendeur qui est présumé connaître
le vice sera généralement celui qui peut être qualifié
de commerçant en semblable matière, à savoir celui qui
fait le commerce de la vente d’immeubles ou le constructeur. Dans tous
les cas, l’avis doit être envoyé avant que les travaux correctifs
aient été exécutés.
Les exceptions à l’envoi de l’avis
Le Code civil ne prévoit aucune exception qui puisse justifier l’absence
de l’envoi de l’avis de l’acheteur au vendeur. Cependant,
la jurisprudence en a retenu deux, à savoir :
a) L’urgence telle que le bien risquerait de dépérir rapidement
si des travaux correctifs n’étaient pas entrepris. Il ne saurait
s’agir de cas où simplement l’acheteur subirait des inconvénients
mineurs qu’ils soient personnels ou monétaires. On pourrait affirmer
qu’une fuite d’une conduite d’eau, une fuite de gaz, l’absence
de chauffage en hiver alors que les températures sont basses peuvent
constituer des cas d’urgence. N’en sont généralement
pas, des problèmes de ventilation, de fissures, de toiture, de système
d’égout, de structure; et,
b) Le vendeur a répudié sa responsabilité à l’égard
du vice ou a renoncé de se prévaloir du défaut d’avis.
Il s’agit du cas où, par exemple, le vendeur est avisé verbalement
du vice et qu’il manifeste clairement son intention de ne pas en assumer
la responsabilité. Il appartiendra à l’acheteur de faire
la preuve de cette répudiation, généralement par témoins,
ce qui peut être parfois aléatoire. On constate donc l’importance,
même dans un cas de répudiation, d’envoyer tout de même
un avis écrit.
Quoique la jurisprudence ne se soit pas prononcée clairement sur cette
question, on peut également penser que lorsque l’adresse du vendeur
est inconnue et qu’il n’a pas été possible de la retrouver
après des efforts raisonnables que l’avis ne serait pas nécessaire.
Il va de soi que nul n’est tenu à l’impossible. Cependant,
un auteur est d’avis que dans une telle hypothèse on doit procéder
par avis public. Cette solution peut paraître exorbitante surtout s’il
y a une certaine urgence à faire les travaux ou que le coût de
réparation des vices n’est pas très important.
Forme de l’avis
Celui-ci doit être écrit ou peut être transmis par tout moyen
de communication, mais il appartiendra à l’acheteur de faire la
démonstration que l’avis a été reçu en temps
utile par le vendeur. Celui-ci doit donner un délai raisonnable au vendeur
pour que celui-ci puisse réagir. Le délai sera apprécié
en fonction de l’urgence de faire les travaux. Un délai de cinq
(5) à dix (10) jours nous apparaît la règle qui devrait
être généralement retenue. Ce délai pourra être
moindre s’il y a une certaine urgence (ex. : le vice est découvert
à l’occasion de d’autres travaux et l’arrêt de
ceux-ci entraîneraient des coûts exorbitants). Cependant, l’acheteur
devra toujours avoir à l’esprit que le but du législateur
est de permettre au vendeur de constater le vice avant que des travaux correctifs
soient effectués.
Après l’avis
Suite à la réception de cet avis par le vendeur, l’acheteur
sera généralement confronté à deux (2) situations
:
a) Le vendeur s’est présenté pour faire le constat, a accepté
sa responsabilité et désire procéder lui-même à
faire les travaux ou à indemniser l’acheteur. Dans une telle hypothèse,
il est souhaitable qu’une entente intervienne de telle sorte que les obligations
respectives des parties soient clairement énoncées. Cette entente
devrait généralement contenir des clauses quant au paiement, la
portée de la quittance et, s’il y a lieu, les travaux qui devront
être effectués de même que le délai dans lequel ils
le seront; ou,
b) Le vendeur ne se présente pas, ne prend pas position ou qu’il
nie ses responsabilités, alors l’acheteur doit le mettre en demeure
d’exécuter ses obligations si l’avis ne contenait pas une
telle demande. On comprendra que l’avis a pour but d’aviser le vendeur
d’une situation qui pourrait engager sa responsabilité. La mise
en demeure a pour objet de lui demander d’exécuter ses obligations.
Généralement, l’avis initial contient une telle mise en
demeure.
Le recours à un expert
Lorsque les vices sont significatifs, il est souhaitable que l’acheteur
retienne les services d’un expert indépendant qui pourra :
a) Identifier les vices;
b) Suggérer des mesures correctrices appropriées;
c) Faire une estimation des coûts;
d) Établir si le vice existait au moment de l’achat; et,
e) Établir si le vice était facilement décelable au moment
de l’achat.
Le recours à un expert qui est l’entrepreneur qui effectuera lui-même
les travaux peut être problématique. En effet, on pourra questionner
sa crédibilité, entre autres, quant à l’existence
du vice et à l’envergure des mesures correctrices.
Le rôle de l’agent immobilier
L’agent immobilier de l’acheteur a un intérêt certain
à suivre de près l’évolution d’un tel dossier.
En effet, il a conseillé son client lors de l’achat de l’immeuble
et à ce titre pourrait avoir engagé sa responsabilité.
Il a donc intérêt à rassembler les éléments
de preuve, se remémorer les faits qui ont entouré la transaction
et prendre des notes au cas où éventuellement il serait partie
à un litige ou appelé à témoigner. Il n’est
pas toujours possible d’éviter des procédures judiciaires,
même mal fondées, contre un agent immobilier. Cependant, les risques
que l’acheteur l’identifie comme responsable de ses malheurs diminuent
d’autant qu’il a l’impression d’être supporté
après le fait par son professionnel.
B. DU POINT DE VUE DU VENDEUR
Le vendeur qui reçoit un avis d’un acheteur qui prétend
que l’immeuble qu’il a vendu est grevé de vices cachés
ne peut l’ignorer. Il doit se présenter sur les lieux pour y faire
les constats nécessaires qui lui permettront de prendre position ou à,
tout le moins, de se ménager les éléments de preuve. Il
pourra demander une prolongation du délai qui lui est accordé
par l’avis de l’acheteur et ce dernier devrait lui consentir dans
la mesure où cela ne lui cause pas un préjudice significatif.
L’utilisation d’un appareil photo permet de conserver des éléments
de preuve qui pourraient servir à un expert ou lors du procès.
Si le problème semble complexe et le vice important, il sera nécessaire
de recourir à un expert indépendant. Une fois qu’il aura
l’information pertinente, le vendeur pourra prendre l’une ou l’autre
des décisions suivantes :
a) Le vice n’était pas caché;
b) Les mesures correctrices envisagées par l’acheteur sont démesurées;
c) Le vice a été causé par un fait postérieur à
la vente; et,
d) Il s’agit d’un cas limite qui mérite que des négociations
soient entreprises dans le but d’en venir à une entente avec l’acheteur.
Si le vendeur décide de ne pas intervenir dans la réparation du
vice parce qu’il ne se croit pas responsable ou que d’un point de
vue stratégique il préfère faire face à une poursuite
éventuelle et négocier à ce moment, il devra, cependant,
savoir qu’il est généralement beaucoup plus onéreux
de laisser l’acheteur faire les réparations et ensuite de faire
face à des poursuites, que de tenter de régler sur-le-champ le
litige.
S’il s’entend avec l’acheteur, il est important qu’il
obtienne une quittance, complète et finale, qui fera en sorte qu’il
ne sera plus responsable de ces vices advenant une récidive ou que les
mesures correctrices ne se soient pas avérées appropriées.
Si le montant payé est significatif et que la responsabilité du
vendeur n’est pas évidente, celui-ci pourra tenter de négocier
un règlement tel que l’acheteur renonce à toute réclamation
de quelque nature que ce soit qui pourrait découler de cette vente.
Le rôle de l’agent du vendeur
Tout comme l’agent de l’acheteur, l’agent du vendeur a intérêt
a suivre un tel dossier. Sa responsabilité pourrait être engagée
parce que les réclamations pour vices cachés sont généralement
jumelées à des réclamations pour fausses représentations.
Puisqu’il appartenait à l’agent immobilier du vendeur de
bien décrire l’immeuble qui faisait l’objet de la vente,
de transmettre toutes les informations pertinentes qu’il connaissait et
d’aider son client à divulguer toute information pertinente, il
pourrait être visé à la fois par l’acheteur et le
vendeur comme ayant manqué à ses obligations.
Dans tous les cas, que ce soit l’agent du vendeur ou de l’acheteur,
dès lors qu’il pense que sa responsabilité pourrait être
éventuellement invoquée, à bon ou à mauvais droit,
il doit en aviser immédiatement ses assureurs en responsabilité
professionnelle.
C. LA RÉPARATION
L’article 1726 du Code civil énonce que l’acheteur confronté
à des vices cachés a deux (2) options :
a) Il peut demander l’annulation de la vente s’il est en mesure
de démontrer que l’immeuble est impropre à l’usage
auquel il est destiné ou si les vices sont tellement importants qu’il
n’aurait pas acheté s’il les avait connus. Ce recours est
peu utilisé en matière d’immeubles résidentiels compte
tenu de son caractère aléatoire et des délais qu’entraînent
de telles procédures judiciaires; ou,
b) Il peut demander la réduction du prix de vente. Dans cette deuxième
hypothèse, l’acheteur doit faire la démonstration qu’il
n’aurait pas payé un prix aussi élevé s’il
avait connu les vices auxquels il est confronté. Cette réduction
du prix de vente est généralement fonction du coût encouru
pour corriger le vice lui-même. Cependant, ce coûts pour colmater
les fissures, des coûts pour stabiliser la bâtisse s’il y
a lieu, des frais d’excavation et de terrassement. La réduction
du prix de vente dans une telle hypothèse est constituée généralement
des coûts réels encourus, sauf peut-être si le terrassement
a donné une plus-value. La situation peut être différente
lorsque le vice caché concerne une toiture qui a une durée de
vie limitée. Dans une telle hypothèse, si la toiture avait un
certain âge, la réduction du prix tiendrait compte de sa durée
de vie normale de cette partie de l’immeuble.
Les autres dommages
Que l’on soit dans un contexte d’annulation de vente ou de réduction
du prix de vente, les autres dommages ne pourront être réclamés
que si le vendeur connaissait les vices ou était présumé
les connaître. Celui-ci qui est présumé connaître
les vices est le vendeur professionnel, notamment le constructeur. La question
de l’auto-constructeur n’est pas claire. Il nous semble, cependant,
qu’il pourrait tomber dans la catégorie du vendeur professionnel
lorsqu’il n’en est pas à sa première expérience.
Les autres dommages sont généralement les troubles et inconvénients,
les frais de relocation et les frais d’entreposage.
CONCLUSION
Il est généralement reconnu que l’achat d’un immeuble
résidentiel par un particulier constitue l’investissement le plus
important qu’il fera dans sa vie. Il doit donc être bien conseillé
tant au moment de l’achat, pour ce qui est de la vente, et c’est
là l’un des rôles de l’agent immobilier. Malgré
tous les professionnels qui interviendront au moment d’une vente c’est
celui qui a la meilleure vue d’ensemble de l’objet de la transaction.
C’est donc dire que son rôle dans un contexte de recours en vices
cachés peut être déterminant.
Me Richard Dufour a été admis au Barreau de la section de Montréal
en 1976 et a obtenu un diplôme en sciences administratives en 1984. Au
cours de sa pratique, Me Dufour s’est spécialisé dans le
domaine du litige civil et commercial et possède une vaste expérience
en matière de droit immobilier.
La firme Dufour Mottet, Avocats, est en mesure de vous conseiller en matière
de droit immobilier par l’entremise de plusieurs de ses avocats.
Complexe Daniel-Johnson ? 2550, boul. Daniel-Johnson, bureau 400, Laval, Québec,
H7T 2L1
téléphone: (450) 686-8525 ? télécopieur: (450) 686-8516
Nous avons décidé de vendre notre maison sans agent (via le site Duproprio) car on n'arrivais pas à justifier la commission (+taxes) que les courtiers nous exigeaient.
Plusieurs visiteurs sont passés chez nous mais les offre reçus étaient ridicules. On s'est vite aperçu que les acheteurs qui cherchent par Duproprio réduisent de plein gré le prix demandé par un taux de équivalent à une commission de courtier (5 - 6%) pour faire leur offre... On a vite compris qu'on faisait la "job" d'un courtier mais, sans en retirer les bénéfices monétaires (économie de la commission)!
Résultat : nous songeons maintenant à vendre par agent... et profiter de nos fins de semaines à relaxer et à faire des activités de plaisance à la place de perdre nos fin de semaines dans des visites libres, et nos soirées de semaine à faire du ménage en catastrophe car des acheteurs sont attendus dans 1hr!
Commentaire du 25 août 2011. Dans un blogue de protégezvous.ca LIEN